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 TEMA: REVISÃO DE CONTRATOS COMERCIAIS.

Os contratos de locação comercial serão objetos de pleitos administrativos e judiciais face a abrupta alteração do cenário econômico, decorrente da gravíssima crise mundial de saúde ocasionada pelo “novo coronavírus”, classificado pela Organização Mundial de Saúde (OMS) como pandemia, com a decretação, no Brasil, de estado de calamidade pública.

De acordo com a análise do caso concreto, é possível estudar qual a solução jurídica mais adequada para a revisão – ou até mesmo suspensão – das avenças, dentre as seguintes:

1- Aplicação, por analogia, do Fato do Princípe, consistente emdeterminação estatal geral, imprevisível ou inevitável (in casu, a suspensão das atividades empresariais), que impeça ou onere substancialmente a execução do contrato;

2- Invocação das teorias da imprevisão (cláusula rebus sic stantibus

– desproporção manifesta nas obrigações contratuais, oriunda de motivos imprevisíveis) ou da onerosidade excessiva (prestação excessivamente onerosa, decorrente de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis).

Importante destacar-se que o fato extraordinário e imprevisível em tela não se encontra objetivamente coberto pelos riscos inerentes ao contrato, o que permite a excepcional revisão dos termos ajustados inicialmente, decorrendo o inegável desequilíbrio não apenas do fato em si, mas também de suas gravíssimas consequências, dispensando-se a plena demonstração da extrema vantagem eventualmente percebida pela outra parte.

Outrossim, tem-se que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a incidência das teorias supra nos contratos de locação, lembrando-se que a Lei nº 8.245/1991 faculta às partes a fixação, de comum acordo, de novo valor para o aluguel, o abre as portas para a renegociação a qualquer tempo.

Ademais, em qualquer hipótese – revisão das cláusulas contratuais, sobretudo do valor locatício, ou suspensão da avença -, será buscado sempre o consenso entre as partes, à luz dos princípios da função social e da conservação dos contratos, bem como da boa-fé objetiva, com seus conceitos parcelares do “duty to mitigate the loss” (dever do credor de mitigar suas próprias perdas ou prejuízos) e da “Nachfrist” (extensão de prazo).

O escritório DURAND ADVOGADOS possui parcerias e profissionais especializados, para melhor orientação consultiva e contenciosa para o cenário exposto.

Estaremos à disposição para os esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.

Abril, 2020.

Rafael Sganzerla Durand

Advogado e sócio fundador